ADVISORY / Weekly 부동산 ISSUE
2024. 04. 23
서장훈도 IMF 때 건물 사서 부자 됐다는데… 나도 지금?
수익형 부동산, 정확한 가치 파악이 중요
스포츠 스타 출신 방송인 서장훈 씨는 서울 흑석동과 서초동 등 알짜 건물에 투자한 연예계 대표 건물주로 알려져 있습니다. 이중 가장 잘 투자했다고 평가받는 곳은 양재역 인근의 꼬마빌딩인데요. 지난 2000년 지하 2층~지상 5층짜리 규모의 건물을 경매로 약 28억 원에 구입했는데 현재 이 건물의 시세는 450억 원이 넘는 것으로 추정됩니다.
수익형부동산의 가치는 ‘소득’과 ‘수익률’로 결정된다
기대수익률이 2%에서 3% 올라갔다는 얘기는 무슨 뜻일까요? 더 높은 수익률이 나와야만 거래가 된다는 것이니, 그 만큼 가격이 낮아졌다는 말입니다. 수익형부동산의 가치는 결국 부동산 임대∙운용을 통해 발생하는 순영업소득(Net Operating Income)과 시장의 기대수익률로 결정됩니다.
수익형부동산의 가치(Value) = 순영업소득(NOI) ÷ 기대수익률(Cap Rate)
예를 들어 연간 순운영소득이 1억2천만 원인 빌딩이 있고, 시장의 기대수익률이 2%라면 그 빌딩의 가치는 1억2천만 원 ÷ 2% = 60억 원이 됩니다. 순운영소득에 변함없이 기대수익률이 3%로 올라갔다면 1억2천만 원 ÷ 3% = 40억 원으로 가격이 떨어지는 것입니다.
미국 상업용부동산 가격이 큰 폭으로 조정된 이유는 재택근무와 구조조정 등으로 오피스 필요성이 줄어들면서 공실률이 크게 높아졌기에 순영업소득이 많이 떨어진 데다, 금리 급등으로 기대수익률도 높아졌고, 대출 금리도 급등했기 때문입니다. 반면에 근무 유연성 등이 떨어지는 우리나라의 오피스 공실률은 여전히 낮은 편이고, 강남 불패 등에 대한 믿음도 강해 높은 가격(낮은 기대수익률)에만 매물이 나와 있었습니다. 그런데 매매가 안되니 매도자들이 가격을 낮추기 시작한 것이죠.
투자자는 수익형부동산 투자로 크게 2가지 수익을 기대합니다. 하나는 운용소득(Income Gain)이고 다른 하나는 시세차익(Capital Gain)입니다. 높은 시세차익 기대가 가능한 강남 빌딩은 운용소득이 낮고, 서울 외곽에 있어 시세차익 기대가 낮은 빌딩이라면 운용소득은 높아질 수 밖에 없습니다.
그리고 투자자들은 수익률을 높이기 위해 대출을 받아 레버리지(leverage)를 일으킵니다. 레버리지 효과가 나면 작은 자기자본으로도 규모가 큰 건물을 매입하고 수익률도 개선시킬 수 있습니다.
① {연간 NOI 4억 원 ÷ 100억 원} x 100% = 4%
② {연간 NOI 2억 원(4억 원 – 대출이자 2억 원) ÷ 20억 원} x 100% = 10%
①기대수익률 4% 나오는 100억 원 빌딩을 자기 자본만으로 살 수도 있지만, ②대출금리 2.5%에 80억 원을 대출받는다면 자기자본 20억 원으로 자본수익률을 10%까지 높일 수 있습니다.
문제는 기준금리 급등으로 대출금리가 크게 올라가면 역(逆) 레버리지가 나고, 임대수입으로 이자도 갚지 못하게 될 수 있다는 것입니다.
이런 상황에 처한 건물들이 많아지면 결국 급매로 나오는 매물도 증가할 수밖에 없습니다.
고금리 대출 부담 느낀 매물, 2024년부터 증가
2022년 미국발 금리 급등으로 아파트 시장은 급락했었죠. 아이러니하게도 금리에 더 민감하게 반응할 만한 수익형부동산은 당시 가격 조정이 거의 없었습니다. 왜 그랬을까요? 코로나19로 초저금리 상황이 지속되고 시장에 현금 유동성이 폭발적으로 증가했던 2021년에 수익형부동산 거래가 집중적으로 일어났기 때문입니다. 수익형부동산은 통상 3년 고정금리 적용 후 변동금리로 변경됩니다.
즉 2021년도에 수익형부동산을 매수한 많은 사람들은 3년이 경과하는 2024년부터 고금리의 압박을 느끼기 시작할 것입니다. 올해 들어 임대료로 대출이자도 내지 못하는 상황이 오면서 급매가 늘고 가격이 추가 조정될 가능성이 높아진 겁니다.
PF부실사업장 정리도 본격화될 예정입니다. PF부실사업장을 정리한다는 것은 결국 토지를 경공매로 매각한다는 얘기인데요.
예를 들어 3.3㎡당 2,000만 원에 분양하기 위해 토지비 1,000만 원, 건축비 600만 원, 금융비 100만 원 등 1,700만 원 총 개발 원가를 생각한 사업자가 있었다고 합시다. 2022년 아파트 가격 급락으로 2,000만 원에 분양할 수 없게 되고 분양가격을 1,700만 원까지 낮춰야 하는 상황이 됐습니다. 분양가는 떨어졌는데 건축비와 금융비용 급등으로 건축비 800만 원, 금융비 200만 원으로 원가가 증가한 것입니다. 사업성이 나오려면 토지가격은 크게 떨어질 수밖에 없습니다. 이런 토지가격의 하락은 주거용부동산보다는 수익형부동산 시장에 영향을 더 크게 미칩니다.
변동 금리가 적용되기 시작하는 급매물의 증가, PF부실사업장 정리 과정에서의 수익형부동산 투자 심리의 위축, 대출금리보다도 낮은
현 기대수익률 등을 투자 전에 고려해야 합니다. 작년에 비해 수익률이 개선됐다고, 최초 나왔던 매물가격보다 금액이 많이 떨어졌다고 급하게 매입할 시기는 아닙니다. 2024년에 수익형부동산 투자를 검토 중이라면 급하게 결정하기보다는 천천히 시장의 상황을 살펴보면서 기회를 엿보는 게 더 현명할 수 있겠습니다.
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