1기 신도시 재건축 선도지구 선정 - 미래에셋증권 매거진

ADVISORY / Weekly 부동산 ISSUE

2024. 11. 05

1기 신도시 재건축 속도…
선도지구 선정 열기 후끈

Weekly 부동산 ISSUE

수도권 1기 신도시에서 ‘재건축 훈풍’이 불고 있습니다. 지난해 말 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(이하 “1기 신도시 특별법”)」이 국회를 통과했기 때문입니다. 정부의 다각적인 지원과 후속 조치가 이뤄지는 만큼 1기 신도시에 대한 재건축 기대감이 어느 때보다 큰 상황입니다.

핵심 요약

1. 1기 신도시 기본계획(안) 발표
- 기존 대비 세대수 14.5만 호 추가 공급, 인구수 29만 명 증가
- 연내 기본계획 수립 완료 목표로 추진 중

2. 1기 신도시 기준 용적률 상향
- 기반 시설 용량 종합적으로 고려해 기준 용적률 300% 이상 적용
- 신도시별 공간구조 개선 및 공공기여비율에 대한 조례 제정 진행

3. 1기 신도시 선도지구 선정과 그 이후
- 선정물량 2.6만 호 대비 제안서 접수물량 15.3만 호로 5.9배
- 매년 일정 물량 선도지구 추가 지정 예정, 탈락 시 기다렸다 속도 내는 현명함 필요

2035년까지 14.2만 호 추가 공급

1기 신도시는 1980년대 후반 수도권 주택 문제를 해결하기 위해 조성됐습니다. 1989~1996년에 걸쳐 약 29.2만 호 규모로 조성됐고, 30여 년이 지난 지금 오피스텔과 주상복합 등이 추가로 건설되면서 총 39.2만 호 규모의 도시로 성장했습니다.

1기 신도시의 노후도가 높아지는 상황에서, 국토부는 9월 말 「1기 신도시 특별법」에 따른 기본계획(안)이 모두 마련됐다고 발표했습니다. 중동과 산본에 이어 평촌, 분당, 일산 등 1기 신도시의 밑그림이 모두 그려지면서 각 계획에 따라 개발이 이뤄질 예정입니다. 기본계획(안)에 따르면 수도권 1기 신도시에선 14.2만 호가 추가 공급됩니다.

오는 2035년까지 목표한 세대수가 다 들어서면 인구 규모도 기존 95.4만 명에서 124.2만 명으로 늘어날 전망입니다. 이러한 내용이 담긴 기본계획(안)은 현재 진행 중인 주민공람 이후 지방의회 의견 청취, 도시계획위원회 심의, 경기도 승인 등을 거쳐 연내 완료를 목표로 추진 중입니다.

용적률 대폭 상향

기본계획(안)에 따르면 1기 신도시 기준 용적률은 큰 폭으로 상향될 전망입니다. 용적률 상향 폭은 1기 신도시 내 공원, 녹지 및 상하수도와 학교 등 기반 시설 용량을 종합적으로 고려해 설정됐는데요. 분당의 경우 기존 184% 용적률에서 아파트는 326%, 연립 및 단독은 250%까지 높아집니다. 이에 따라 약 6만 호 주택이 추가로 건설되면서 12만 명의 인구 증가가 예상됩니다.

1기 신도시 중 용적률이 가장 낮은 일산은 아파트 기준 용적률 300%, 평촌과 산본은 330%, 중동은 350%가 적용됩니다. 기본계획 수립과 더불어 현재 각 지자체에서 제정 중인 공공기여 비율에 대한 조례도 사업성에 중대한 영향을 미칠 수 있기 때문에, 앞으로 주의 깊게 지켜봐야 합니다.

‘선도지구 선정’ 분당 주민동의율 90%

가장 먼저 재건축 사업을 추진하게 되는 선도지구 선정에 대한 관심이 뜨겁습니다. 지난 9월 23일~27일 각 지자체별 선도지구 선정 제안서를 접수한 결과 99개 구역(15.3만 호)이 신청한 것으로 나타났습니다. 선정 예정 규모가 2.6만 호 수준인 점을 고려하면 평균 경쟁률이 5.9대 1에 달합니다.

선도지구 선정 시 가장 배점이 높은 항목은 주민동의율입니다. 분당은 평균 90.7%의 주민동의율로 가장 높은 수준을 기록했습니다.
분당은 신청 구역 중 동의율 만점 기준을 넘긴 곳이 많기 때문에, 업계에선 공공기여와 임대주택 등 세부평가 항목에서 당락이 결정될 것으로 보고 있습니다. 평촌도 민백블럭 동의율이 94.66%로 거의 만점 수준을 확보한 것으로 파악됐습니다. 일산과 중동의 평균 동의율도 각각 80%를 넘겼습니다. 각 지자체는 제출 서류를 검증하고 국토부 협의 과정을 거쳐 24년 말 선도지구 선정을 완료할 예정입니다.

선도지구 선정돼도 ‘첩첩산중’

하지만 선도지구로 선정된다고 해서 모든 게 보장되진 않습니다. 인허가 속도는 날 수 있지만 조합설립이나 신탁사 선정 등 시행주체 형성, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가 등 굵직한 단계마다 주민 동의가 필요하기 때문에 언제든 사업추진이 지연될 가능성이 있습니다. 정부와 지자체의 규제 완화 외에도 주민들 간의 합의가 얼마나 잘 이뤄지느냐가 재건축 사업의 성공을 가르는 요인입니다.

첫 단계인 사업 시행주체 형성 과정부터 결코 쉽지 않습니다. 선도지구 선정 시엔 2~4개 이상의 개별 단지들이 통합 개발하면 가점이 주어집니다. 단지별 대표 중 통합개발 대표를 다시 선출하는 과정에서 불필요한 경쟁과 갈등이 발생할 우려가 있습니다. 단지별 대지지분이나 평형대 구성도 다르기 때문에 이로 인한 의견차도 생길 수 있죠. 아파트와 상가가 혼합된 경우 아파트와 상가 소유주 간의 갈등도 무시할 수 없습니다.

또한 과도한 공공기여율 및 기부채납 등은 사업성을 저하시켜 조합원 분담금 부담을 늘릴 수 있습니다. 분담금이 증가하면 조합원의 불만이 커져 재건축 동의율이 떨어질 수 있겠죠. 정비사업은 적정 수준의 사업성이 확보되지 않으면 장기간 지체될 가능성이 높습니다.

정부는 재건축 사업의 장기화가 주택 공급의 큰 걸림돌이란 사실을 인지하고, 빠른 진행을 위해 만반의 준비를 하고 있습니다. 선도지구도 매년 일정 물량씩 지속적으로 선정할 예정입니다. 올해 선도지구 선정에서 탈락하더라도, 순서를 기다려 앞서 지정된 선도지구의 어려움을 반면교사 삼아 이후에 속도를 내는 것도 현명한 대처 방법이 될 수 있습니다.

※ 본 자료는 미래에셋증권 Tax&컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할 만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다.
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글. 미래에셋증권 Tax&컨설팅팀