ADVISORY / Monthly HOT ISSUE
2022. 01. 19
2022년 양도세 비과세 적용 및
소형주택 취득시 유의할 사항
Monthly HOT ISSUE
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2022년 개정된 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정에 대해서 자세히 알아보고, 지방소재 소형주택으로 투자를 원하시는 고객님들을 위해 세법상 주의해야 할 사항을 정리해 보았습니다.
양도소득세 비과세 기준이 12억원으로
상향 개정되었습니다
1세대 1주택 인 경우라고 하더라도, ‘고가주택'에 해당하는 경우에는 전체 양도차익에 대해 비과세를 적용받지 못하고, 고가주택 기준금액을 초과하는 양도차익 부분에 대해서만 과세가 됩니다. 이러한 고가주택을 판단하는 기준금액이 2021년 12월 8일 이후 양도분부터 9억원에서 12억원으로 상향 개정 되었습니다. 이 개정 내용은 2021년 12월 8일(공포일) 이후로 잔금청산(또는 등기접수일 중 빠른날)을 기준으로 하는 계약부터 적용되며, 소급적용은 되지 않습니다.

양도소득세 비과세 계산방식을 간단히 살펴보면, 전체 양도차익(양도가액 – 취득가액 등)에서 비율로 안분계산하여 양도가액이 12억원을 초과하는 양도차익 부분에 대해서만 과세가 됩니다. 산식으로 풀어보면 다음과 같습니다.
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1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용시의 유의사항은 한가지 더 있습니다. 위에서 계산된 과세분 양도차익에서 차감되는 장기보유특별공제 가 일반 부동산 양도소득세 계산의 경우보다 크다는 점입니다.

세법은 1세대 1주택 양도소득세 비과세가 적용되는 고가주택 양도의 경우 최대 80%(10년)의 장기보유특별공제(보유기간 40% / 거주기간 40%) 를 적용해 주고 있습니다. 일반적인 다주택자의 경우 조정대상지역 외의 주택을 양도시엔 최대 30%(15년)의 장기보유특별공제율이 적용되고, 다주택자 중 조정대상지역 내의 주택을 양도시엔 장기보유특별공제가 적용되지 않는 점에 비춰 굉장한 혜택이라고 할 수 있습니다.

양도소득세 비과세 적용시 추가적으로 유의할 점은, 취득일 현재 조정대상지역 외의 지역에 소재한 주택의 경우 2년 거주요건은 없다는 겁니다. (또한, 무주택 세대가 조정대상지역 공고 전 매매계약한 주택도 거주요건이 적용되지 않습니다.) 만약, 취득일 현재 조정대상지역 내 지역에 소재한 주택일 경우에는 2017년 8월 2일(일명 8.2대책) 이전 취득까지는 거주요건이 없으며, 2017년 8월 3일 이후 취득인 경우만 2년 거주요건이 적용된다는 점입니다.

또한, 당초 다주택자 였는데, 2021년 1월 1일 이후에 주택을 정리 후 1주택만 남은 경우에는 최종 1주택을 보유하게 된 날부터 새로이 2년을 보유해야 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있는 점에도 유의하셔야 합니다.
지방소재 3억 이하 소형주택은 주택수는 제외되나
비과세 적용시엔 다릅니다
수도권 및 광역시, 세종특별자치시 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택의 기준시가가 양도당시 3억원을 초과하지 않는 경우 중과세를 적용하지 않습니다. 여기서 말하는 중과세를 적용하지 않는다는 표현은 세율 중과(조정대상 지역 내 2주택은 20%p or 3주택은 30%p 가산) 및 장기보유특별공제 배제 를 적용하지 않는다는 말입니다.

지방 소재 3억이하 소형주택은 해당 소형주택을 양도할 경우에도 중과되지 않으며, 소형주택 외의 다른 일반주택을 양도시 에도 소형주택이 주택수에 산입되지 않습니다.
다만, 여기서 하나 주의할 점은 중과세가 되지 않을 뿐이지, 소형주택 외의 다른주택을 양도시에 1세대 1주택 비과세가 적용된다는 뜻은 아닙니다. 이를 오인시 추후 기존주택 양도시 비과세 적용을 받지 못하는 경우가 있으니 소형주택 취득시 주의하셔야 합니다.
일반주택과 지방소재 소형주택, 이렇게 2주택 보유시를 정리해 보면,
1 일반주택이 조정대상지역 외에 소재할 경우에는 일반주택 양도시 일반세율(6%~45%)로 과세되며, 장기보유특별공제(최대 30%)가 적용된다.
2 조정대상지역 내의 일반주택을 양도시에 소형주택의 주택수 계산을 하게 되는 것이며, 조정대상지역 내의 일반주택을 양도시에 지방소재 3억이하 소형주택이 있다면, 소형주택은 주택수에서 제외되므로, 일반세율로 과세되고 장기보유특별공제가 적용 가능하다.
3 2주택 중 소형주택을 먼저 양도할 경우에도 지방소재 소형주택은 중과세 배제되므로 일반세율로 과세되고 장기보유특별공제가 적용 가능하다.
4 조정대상지역 내의 일반주택을 양도시에 지방소재 3억이하 소형주택이 있다면 1세대 1주택 비과세는 적용되지 않는다. (1세대 1주택 비과세 적용시엔 주택수에서 제외되지 않는다.)
5 지방소재 3억 이하 소형주택은 취득당시 기준시가가 3억원을 초과하지 않는 주택이 아니고, 양도당시 기준시가가 3억원을 초과하지 않는 주택이므로, 양도당시 기준시가가 3억원을 초과했는지 반드시 확인해야 한다.
이처럼, 주택 취득시 소형주택은 괜찮다는 얘기만 듣고, 세무적인 검토 없이 취득을 하게 되면 일부 제약이 생기므로 반드시 사전에 상담 후 취득을 진행하시기 바랍니다.
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출처. 미래에셋증권 VIP컨설팅팀
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